Wie ist es um die Immobilienpreise Entwicklung bestellt?

Nach den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie der vergangenen Jahre hatte 2022 vor allem der Ukraine Krieg starken Einfluss auf die Entwicklung der weltweiten Finanzmärkte. Die weltweite Finanzkrise wirkt sich unter anderem in ungewöhnlich hoher Entwertung des Geldes aus. Doch wie ist die Immobilienpreise Entwicklung von diesem Phänomen betroffen? Und welche aktuellen Immobilienpreise bestimmen den Immobilienmarkt Deutschland?

Ein Resultat der Immobilienblase sind strengere Immobilienkreditgesetze und die enorme Teuerung bei den Energiepreisen. Diese Faktoren sorgen dafür, dass die starken Steigerungen der Immobilienpreise der vergangenen Jahre 2023 voraussichtlich nicht erzielt werden können. Es lohnt jedoch ein Blick im Detail, welche Faktoren den Immobilienmarkt besonders stark beeinflussen und inwieweit einzelne Objekte vom allgemeinen Trend ausgenommen sein können.

Welchen Einfluss nimmt die Inflation auf den Immobilienmarkt?

Viele Immobilienbesitzer und Anleger stellen sich die Frage, inwieweit sich die aktuelle, hohe Inflation von bis zu zehn Prozent auf ihre Immobilien auswirkt. Denn bei einer hohen Inflation verliert Geld stark an Kaufkraft und damit an reellem Wert. In einer vereinfachten Form der Marktwirtschaft wäre damit also klar, dass ein Sachgut, wie beispielsweise eine Immobilie, über einen bestimmten reellen Wert verfügt. Sinkt der reelle Wert von Geld, müsste in einem direkt proportionalen Verhältnis der Wert des Sachgutes steigen.

Leider ist unsere Marktwirtschaft deutlich komplizierter und komplexer, sodass derartige Vereinfachungen in den meisten Fällen nicht zutreffend sind. Denn zusätzlich zu dem Wert eines Sachgutes wird dessen tatsächlicher Preis auch durch Angebot und Kaufinteresse beeinflusst. Da die Kaufkraft der Menschen durch die hohe Geldentwertung sinkt und eine Kreditaufnahme durch verschärfte Kreditgesetze immer schwieriger wird, sinkt der Wunsch nach Eigentum und damit auch deren aktueller Verkaufswert. Die Inflation wirkt sich also insoweit auf den Immobilienmarkt aus, als dass aktuell keine gute Zeit zum Verkaufen ist.

Werden Immobilien hingegen vermietet, kann die Verringerung des Wertes in den meisten Fällen sehr einfach abgefangen werden. Wenn im Mietvertrag eine sogenannte Wertsicherungsklausel inkludiert ist, darf die Miete (je nach Formulierung der Klausel) üblicherweise jährlich an die Inflationsrate angepasst werden. So können Sie sicher sein, dass Ihre Immobilie nicht indirekt an Geld verliert, weil das durch Miete eingenommen Geld weniger reelle Kaufkraft besitzt.

Regulieren Angebot und Nachfrage weiterhin den Markt?

Angebot und Nachfrage sind die wesentlichen Faktoren der Preisbestimmung am freien Markt. Hier ist auch der Immobilienmarkt nicht ausgenommen. Je mehr Menschen Eigentum erwerben wollen, umso eher sind sie gewillt, höhere Preise zu zahlen, um an ihre Wunschimmobilie zu gelangen. Da die Finanzkrise und die damit verbundene hohe Geldentwertung zu starken Sparmaßnahmen der durchschnittlichen Bevölkerung führte, sank in der zweiten Hälfte 2022 auch der Wunsch nach Immobilien stark.

Auch die strengeren Immobilienkreditgesetze und die im Verhältnis zum Einkommen proportional beschränkten Zinsen für Kredite wirken sich stark auf die Nachfrage aus. Dank des Baubooms der vergangenen Jahre ist die Auswahl an Immobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz jedoch ungebrochen hoch. Die logische Konsequenz ist, dass die Immobilienpreise nicht wie in den vergangenen Jahren einen massiven Anstieg erleben. In manchen Gegenden ist sogar davon auszugehen, dass die Immobilienpreise kurzfristig fallen und nicht einmal annähernd den Inflationswert ausgleichen können.

Unterschiede zwischen städtischen und ländlichen Immobilienpreisen

In den vergangenen Jahren zeigte die Immobilienpreise Entwicklung steil nach oben. Die Preise in sämtlichen Segmenten stiegen deutlich über den entsprechenden Inflationswerten an. In besonders beliebten Gegenden, beispielsweise im Speckgürtel von Großstädten wie Berlin, Hamburg oder Köln und in gut erschlossenen ländlichen Bereichen konnte sogar eine noch stärkere Preissteigerung beobachtet werden. Der Immobilienmarkt schien sicher und unzerstörbar. Ein Platzen der Immobilienblase wie in den USA schien unmöglich. Die aktuelle Finanzkrise zeigte jedoch auch der Immobilienbranche ihre Grenzen auf.

Durch das nach wie vor hohe Angebot an Wohnungen und Häusern in sämtlichen Lagen und die reduzierte Nachfrage kristallisieren sich jedoch einige bevorzugte Wohngegenden heraus. Nach wie vor sind Wohnungen in zentraler Lage von Großstädten als Investitionen äußerst beliebt. Trotz der Krise ist der Bedarf an Mietwohnungen ungebrochen hoch. Insbesondere Immobilien in der Stadt, welche für Familien geeignet oder WG-tauglich sind, können sehr einfach zu guten Preisen vermietet werden.

Eigentum auf dem Land

Wer hingegen Eigentum für den persönlichen Gebrauch erwerben möchte, tendiert aktuell vor allem zu Immobilien in der Nähe des Stadtrandes mit kurzen Wegen ins Grüne. Diese besonders beliebten Immobilien können auch 2023 mit konstanten Preisen oder überdurchschnittlich hohen Preissteigerungen rechnen. Auch unbebautes Bauland ist nach wie vor sehr beliebt. Wer es sich leisten kann, baut auch 2023 selbst und kann sich so sein Traumhaus nach seinen individuellen Vorstellungen zusammenstellen.

Das Interesse an Objekten in ländlichen Zonen mit etwas schlechterer Anbindung an großstädtische Infrastruktur ist jedoch zuletzt stark gesunken. Auch kleine Ein- bis Zweizimmerwohnungen haben an Beliebtheit verloren. In diesen Bereichen ist sogar mit einer geringen Preisreduktion zu rechnen, bis sich die Inflation und damit verbunden auch Angebot und Nachfrage wieder auf einem Niveau, vergleichbar mit Vorkrisenzeiten, eingependelt haben.

Immobilienpreis Prognose: Werden die Preise wieder sinken?

Aktuellste Prognosen gehen davon aus, dass die hier vorgestellte Immobilienpreis Entwicklung des Jahres 2022 auch für 2023 im Weitesten zutreffend sein wird. Voraussichtlich sollen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland landesweit um vier bis sechs Prozent fallen. Objekte in ausgezeichneter Lage, sowie jene mit überdurchschnittlich guter Energiebilanz werden von diesem Preisverfall jedoch nicht betroffen sein, sondern sogar an Wert zulegen können. Dies bedeutet, dass Objekte in schlechter Lage durchaus einen Wertverlust von bis zu zehn Prozent erleiden können.

Dieser Wechsel in der Entwicklung der Preise kommt keineswegs unerwartet, wurde jedoch durch die Energiekrise stark beschleunigt und trat somit um ein bis zwei Jahre verfrüht ein. Denn Prognosen aus dem Jahr 2022 haben ein Ende der Wachstumsperiode für 2024 vorausgesagt und eine Preisreduktion über drei bis vier Jahre hinweg prognostiziert. Inwieweit die Immobilienpreise tatsächlich über mehrere Jahre hinweg sinken, oder durch eine Wende der Energiekrise erneut steigen, ist aktuell stark umstritten. Nur wenige Experten legen sich fest und trauen sich, klare Aussagen zu treffen.

Fazit

2022 war für viele Anleger ein schwarzes Jahr. Der Krieg in der Ukraine führte zu einer weltweiten Energiekrise und in ganz Europa verlor das Geld massiv an Wert. Davon waren auch die Immobilienpreise zum Teil stark betroffen. Der Wunsch zu sparen, überwog den Wunsch, Eigentum zu erwerben. Dies wurde zusätzlich durch die Verschärfung von Kreditgesetzen erschwert, sodass die Menge der zu Verkauf stehenden Objekte die Anzahl der Kaufwünsche überstieg. Ganz nach den Gesetzen der Marktwirtschaft sanken die Preise in vielen Bereichen. In der gesamten Immobilienbranche sorgten die sinkenden Preise für Besorgnis. Insbesondere Besitzer von Immobilienaktien mussten mit starken Wertverlusten leben.

Nach einem anfänglichen Preissturz haben sich die Preise jedoch auf einem einigermaßen konstanten Kurs eingependelt, Wohnimmobilien verlieren jedoch nach wie vor an Wert. Diese Preisentwicklung wird auch zumindest für 2023 ungebrochen anhalten, trifft jedoch nicht alle Immobilien gleichermaßen. Sehr beliebte Wohngegenden, große Mietwohnungen, Baugrundstücke und Häuser mit hervorragender Energiebilanz gehören zu den meistgefragten Wohnimmobilien und werden auch während dieser Immobilienkrise an Wert gewinnen. Kleine Wohnungen und Häuser in unbeliebten Wohngegenden werden jedoch entsprechend stärker an Wert verlieren.

Daher ist keine klare Aussage oder Empfehlung möglich, wie Sie am besten mit ihren Häusern und Grundstücken umgehen sollten. Während für manche Immobilien ein Verkauf 2023 mit einem gewissen Verlust einhergehen würde, können andere doch deutlich gewinnbringend veräußert werden. Da sich jedoch der starke Wertverlust in absehbarer Zeit auf ein akzeptables Niveau einpendeln wird, erscheint es sinnvoll, die aktuelle Krise abzuwarten, um dann bessere Prognosen zur Entwicklung in den kommenden Jahren zu erhalten.