ETF Immobilien: Investmentchance oder -risiko?

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Immobilien sind bei Anlegern seit jeher sehr beliebt und gelten auch in Krisenzeiten als sichere Anlageform. Der Begriff Betongold hat sich hier in vielen Gesellschaftsschichten durchgesetzt und ist bis heute aktuell. Lange Zeit konnte man sich Immobilien fast zum Nulltarif sichern, da die Zinsen sehr niedrig waren. Diese Zeiten sind jedoch vorbei, sodass es gar nicht mehr so einfach ist eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Doch wie investieren Sie am besten in Immobilien und was machen Sie, wenn das nötige Kapital fehlt? Gibt es Alternativen? Und wenn ja, wie sehen diese aus? Dieser Beitrag bringt etwas Licht ins Dunkle.

Investieren in Immobilienfonds

Wenn Sie aktuell nicht die Möglichkeit haben, direkt in Immobilien zu investieren, könnten Fonds eine interessante Lösung sein. Bei den Fonds gibt es verschiedene Ansätze, die es zu verstehen gilt, wenn man auf lange Sicht kein Geld verlieren möchte.

Was ist ein Immobilienfonds und welche Arten gibt es?

Bei einem Fonds mit Immobilienbasis investieren Sie Ihr Kapital nicht in eine einzige Immobilie, sondern streuen Ihr Kapital auf viele verschiedene Objekte. Somit ergibt sich eine gute Risikostreuung und die Möglichkeit, schon mit relativ kleinen Beträgen in Immobilien zu investieren. Ein Klumpenrisiko wird so größtenteils vermieden.

Da es für Privatpersonen jedoch viel zu aufwendig wäre, vielen verschiedenen Gesellschaften kleine Anteile des Vermögens zu geben, gibt es sogenannte Fonds, die diese Aufgabe übernehmen und das eingesammelte Geld der Investoren an die Bauherren weitergibt. Hierfür verlangt die Fondsgesellschaft in der Regel laufende Gebühren und eventuell auch einen Ausgabeaufschlag. Der Ausgabeaufschlag wird direkt beim Kauf der Fondsanteile fällig und auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Die laufenden Gebühren hingegen fallen in der Regel einmal jährlich an.

Gehandelt werden Fonds über die Börse und können daher, wie Aktien, recht unkompliziert gekauft werden. Gerade bei Fonds, die schon recht lange laufen, kann man auch die vergangene Rendite analysieren, um so das richtige Produkt für sich selbst herauszufinden. Auch hier gibt es jedoch verschiedene Arten. Es gibt beispielsweise Immobilien ETFs, REITs, sowie geschlossene und offene Immobilienfonds. Im Kern haben alle diese Anlageformen etwas mit Immobilien zu tun und verdienen in diesem Bereich Geld. Dennoch gibt es wichtige Unterschiede, die Sie als Anleger kennen sollten.

Was sind Immobilien ETFs?

Ein Immobilien ETF (Exchange Traded Fund) ist ein Fonds, der sich an einem Index orientiert. Dieser Index kann bereits vorhanden sein oder durch die Fondsmanager bestimmt werden.

Wie der Index dabei genau aussieht, liegt im Ermessen der Fondsmanager. Je nach Immobilien ETF können Aktien aus verschiedenen Regionen oder Branchen zusammengefasst werden. Bei der Auswahl der Aktien stehen häufig Bauunternehmen, große Maklergesellschaften oder auch Wohnungsgesellschaften im Fokus. Grundsätzlich sind aber alle Unternehmen denkbar, die ihren Schwerpunkt im Bereich Immobilien haben.

Der Vorteil bei dieser Art der Geldanlage in Immobilien ist, dass die Gebühren recht gering sind. Neben dem Ausgabeaufschlag fallen oftmals nur sehr geringe jährliche Gebühren an, da die verwalterischen Tätigkeiten durch das Festlegen des Indexes stark begrenzt sind.

Wie unterscheiden sich offene und geschlossene (Immobilien-)Fonds?

Offene Fonds sind ähnlich wie Immobilien ETFs frei an der Börse handelbar. Aufgrund der stabilen Rendite und einer bisweilen noch guten Wertentwicklung gelten diese als ideales Einsteigerinvestment. Ähnlich wie bei ETFs auch ergibt sich hier eine gute Risikostreuung bei einer soliden Rendite.

Geschlossene Fonds funktionieren etwas anders. Hier schließen sich viele Anleger zu einer sogenannten Zweckgemeinschaft zusammen und investieren in ein großes Bauprojekt. Das können Einkaufszentren, aber auch alle möglichen anderen denkbaren Immobilien sein. Dadurch, dass es sich jedoch um eine Zweckgemeinschaft handelt, trägt auch jeder Investor einen Teil des unternehmerischen Risikos. Dieses ist in der Regel so hoch wie die eigene Einlage. Konkret bedeutet das, dass das eingelegte Kapital im schlechtesten Falle verloren ist. Auf der anderen Seite können dafür hervorragende Profite winken, die bei einem offenen Fonds nicht unbedingt zu erreichen wären.

Generell lässt sich also festhalten, dass gerade geschlossene Immobilienfonds nur etwas für Anleger sind, die auf der einen Seite eine stabile Kapitaldecke haben und zum anderen über ein ausreichendes Knowhow in dem Bereich verfügen.

Was sind REITs?

REITs sind eine weitere Sonderform der Immobilienanlage. Bei einem REIT (Real Estate Investment Trust) handelt es sich um eine börsennotierte Firma, die als Hauptaufgabe das Halten, sowie das Bewirtschaften von Gebäuden hat. Bei dieser Art der Immobilienaktien gibt es für Aktionäre meist sehr hohe Dividendenausschüttungen, also eine höhere Rendite.

Das liegt daran, dass ein REIT steuerlich begünstigt ist, da keine Gewerbe- und keine Körperschaftssteuer gezahlt werden muss. Im Umkehrschluss müssen jedoch 90 Prozent der Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Je nach REIT kann es sogar sein, dass eine Gewinnausschüttung monatlich erfolgt, wodurch man als Anleger vom sogenannten Zinseszins-Effekt profitieren kann.

Wer in REITs investieren möchte, der sollte sich darüber im Klaren sein, dass man lediglich in ein Unternehmen investiert und somit auch hier direkt an den unternehmerischen Risiken beteiligt ist.

Eignet sich der Immobilienmarkt während der Inflation als Geldanlage?

Tatsächlich kommt es auf die Anlageform an, ob sich eine Investition in Immobilien während einer Inflation lohnt. Klassische Formen wie Fonds oder Aktien werden es mitunter schwer haben, dem davon galoppierenden Kaufkraftverlust auf den Versen zu bleiben. Das liegt daran, dass viele Einnahmequellen, beispielsweise die Miete, nicht von heute auf morgen auf Inflationsniveau angepasst werden kann.

Es empfiehlt sich hier für Sie, als potenzieller Anleger einen genauen Blick auf das Geschäftsmodell des Immobilienunternehmens oder der Firma zu werfen, in welche Sie investieren wollen. Teilweise sind durch Immobiliengesellschaften Indexmieten vereinbart worden, die einen Anstieg der Mieten parallel zur Inflation erlauben. In vielen Fällen profitieren hier gerade die geschlossenen Immobilienfonds oder auch manche Immobilien-REITs.

Welches sind beliebte Immobilien ETFs?

Die Fülle an Immobilien ETFs kann für Anfänger doch recht erdrückend sein. Sie sollten sich daher bei der Auswahl der passenden ETF Immobilien an einigen Werten orientieren. Einer davon wäre zum einen Beständigkeit. Das bedeutet einfach, dass der Fonds schon eine Weile am Markt sein sollte, sodass es eine Historie zu den Kursverläufen gibt, welche als Indikator für künftige Entwicklungen dienen können.

Prüfen Sie bei der Zusammenstellung Ihres ETF-Portfolios außerdem, ob die Gebühren im Rahmen sein. Eine hohe Kostenstruktur knabbert schnell an der Rendite des Investors und sollte daher vermieden werden. Zum Schluss spielt die eigene Risikobereitschaft eine nicht zu unterschätzende Rolle. Auch hier sollte man einen genauen Blick auf die Zusammensetzung bei den ETF Immobilien werfen, um so böse Überraschungen zu vermeiden.

Fazit

Ganz egal, für welche ETFs Sie sich entscheiden: Die wichtigste Entscheidung ist zum einen mit dem Investieren zu beginnen und zum anderen die Diversifikation der eigenen Geldanlage mit Immobilien zu vergrößern. Die meisten Assets bei den Immobilien werfen langfristig stabile Gewinne ab und lassen somit Investorenherzen höher schlagen. Auch in Krisenzeiten sind Immobilien-Investments ein gutes Instrument, um Ruhe in das eigene Depot und die eigenen Finanzen zu bringen, da die Werte sich von wirtschaftlichen Schwankungen nicht allzu stark mitreißen lassen.

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