Warum MaBV Raten Bauträger und Erwerber schützen
Hauskäufer oder Erwerber können sich für ein Immobilienprojekt mit einem Bauträger entscheiden. Hierbei wird im Voraus ein detaillierter Bauträgervertrag erstellt, worin Zahlungsplan und alle weiteren Modalitäten umfassend dokumentiert werden. Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) ist für die Regelung der Baubeschreibung und des Vertrags verantwortlich. Das Besondere an den MaBV Raten ist, dass ein Bauträger maximal sieben Raten einfordern kann.
Während man beim Kauf von Immobilienaktien nur anteilig an Immobilienprojekten beteiligt ist, müssen bei einem Immobilienkauf deutlich mehr Details geklärt werden. Daher entscheiden sich immer mehr Bauunternehmen für einen Bauträger-Vertrag. Als Bauherr rechnen Sie alle anfallenden Zahlungen mit dem Bauunternehmen ab. Bei den Abrechnungen sind sie an verschiedene Vorschriften gebunden, die eingehalten oder erfüllt werden müssen.
In der MaBV wird auch festgelegt, dass das Geld des Bauherren ausschließlich für Baukosten genutzt werden können. Es müssen Sicherheiten geleistet werden. In den meisten Fällen dient ein Kreditinstitut oder eine Bank als Bürgschaft. Doch was ist eigentlich ein Bauträger-Vertrag, MaBV raten und wozu dient ein solcher Vertrag? Das und mehr erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist in einem Bauträgervertrag geregelt?
In einem Bauträgervertrag werden alle relevanten Informationen des Kaufpreises, der Baubeschreibung und allen anderen Modalitäten dokumentiert. Es handelt sich um eine Mischung aus einem Werk- und Kaufvertrag. Im Unterschied zu einem normalen Kaufvertrag sind in einem Bauträgervertrag der Kauf des Grundstücks geregelt. Der Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden, damit dieser rechtskräftig ist. Der Vorteil des Vertrags ist, dass es sich um eine Einheit handelt. Als Käufer können Sie sich bei Baumängeln direkt an die im Vertrag stehende Instanz wenden. Sollte es zu Unstimmigkeiten kommen, können Sie sogar vom Vertrag zurücktreten. Hierzu müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein.
Bau- und Leistungsbeschreibung
Das Herzstück des Vertrags ist die detaillierte Baubeschreibung. Hier werden alle relevanten Baumaßnahmen und Baukosten aufgeführt. Neben den Bauarbeiten werden die einzelnen Leistungen genau beschrieben und der Umfang bestimmt. Ein wichtiger Punkt ist der Bauplan mit dem Grundriss und den notwendigen Flächen- und Raumangaben. In der Beschreibung wird ebenfalls aufgeführt, welche Schallschutz-, Brandschutz- und Energiestandards eingehalten oder erfüllt werden müssen. Weitere Angaben sind der Innenausbau, die Außenanlagen, die Elektrogeräte, Armaturen und Sanitäranlagen. In der Beschreibung finden Sie zudem Informationen und genaue Daten zur Fertigstellung der Baumaßnahmen und Sonderwünsche. Alle Aufzeichnungen und Baupläne sollten vor dem Vertragsabschluss genau geprüft werden. Alle Sonderwünsche müssen ebenfalls beurkundet sein. Als Bauherr müssen Sie im Vertrag Eigenleistungen und anderen Bauarbeiten voneinander trennen.
Zustand des Baugrundstücks
Für das Grundstück muss eine Baugenehmigung vorliegen. Im Bauträger-Vertrag werden zudem alle erforderlichen Baugenehmigungen und Pläne aufgeführt. Informationen über die verschiedenen Baugenehmigungen erhalten Sie bei Ihrer Stadt oder dem Bauamt.
Kaufvertrag
Ein Bestandteil des Bauträger-Vertrags ist der Kaufvertrag, in dem die Leistungsbeschreibung, die Aufzeichnungen und Baupläne und die Bauverpflichtung enthalten sind. Neben dem Kaufvertrag kann beim Hauskauf auch eine Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung oder eine Gemeinschaftsordnung notwendig sein. Im Kaufvertrag finden Sie wichtige Informationen zu den Zahlungsmodalitäten und wann Kaufpreis oder Raten fällig sind. Im Unterschied zu einem normalen Kaufvertrag für eine Immobilie ist, dass die Wohnung oder das Haus bei einem Bauträger-Vertrag noch nicht gebaut wurden. Als Käufer sollten Sie den gesamten Preis erst überweisen, wenn das Gebäude fertiggestellt ist.
Als Erstes müssen Sie die Zahlungsmodalitäten, den Plan und den Kaufpreis prüfen. Der Kaufpreis sollte für das Grundstück und das Bauvorhaben angemessen sein. Der Finanzierungsplan muss der MaBV entsprechen. Bauträger müssen sich an die vereinbarten Zahlungstermine halten. Die Zahlungen werden zum vereinbarten Zeitpunkt auf das Bauträger-Konto überwiesen. Viele Bauexperten raten Immobilienkäufern dazu, die Zahlungen auf das Geschäftskonto zu überweisen. Sollte das Unternehmen insolvent sein, ist das Geld meistens weg!
Zeitpunkt der Fertigstellung und Bauzeit
Zwei wichtige Punkte in einem Bauträger-Vertrag sind der Zeitpunkt der Fertigstellung, die gesamte Bauzeit und der Baubeginn. Ohne diese Daten ist der Käufer großen finanziellen und zeitlichen Risiken ausgesetzt. Sie müssen mit einem Immobilienexperten oder Anwalt für Vertragssicherheit sorgen, indem Sie genaue Zeitpunkte für den Baubeginn, die Fertigstellung und die Bauzeit festlegen. Wenn ein Datum nicht eingehalten werden kann, kommt es zu einer vereinbarten Vertragsstrafe. Bei den Vertragsstrafen sollten Sie sich an einen Immobilienanwalt oder -makler wenden. Im Jahr 2018 wurde in Deutschland das sogenannte Bauvertragsrecht eingeführt. Das Gesetz besagt, dass bei einem Hausbau im Vertrag die Bauzeit und alle wichtigen Daten angegeben werden müssen.
Sicherheitsleistungen
Im Bauträger-Vertrag müssen auch Sicherheitsleistungen aufgeführt werden. Hierbei kann es sich um einen Sicherheits-Einbehalt, einer Fertigstellungsversicherung oder einer Bürgschaft für die Fertigstellung handeln. Immobilienexperten empfehlen bei der Versicherung oder der Bürgschaft ein Minimum von fünf Prozent des Kaufpreises. Bei potenziellen Baumängeln greift eine Verjährungsfrist von drei bis fünf Jahren. Die Gewährleistungssicherheit ist für Sie als Immobilienerwerber immens wichtig, um die Sicherheit für den Bauträger-Vertrag zu erhöhen. Experten empfehlen, dass die Sicherungsvereinbarungen von einem Anwalt oder einem anderen Fachmann geprüft werden sollten.
Gemeinschafts- und Sondereigentum müssen abgenommen werden
Als Erwerber eines Gebäudes sollten Sie die Verjährungsfrist, die Baumängel, die Schlussrate und die Rechtswirkung nach Abschluss der Bauarbeiten unterschätzt. Ein Sachverständiger wird das Gemeinschafts- und Sondereigentum abnehmen. Im Bauträger-Vertrag werden das Abnahmeprotokoll erstellt und vereinbart.
Notar-Pflichten
Für den Bauträger-Vertrag benötigen Sie die Hilfe eines Notars. Notare haben unterschiedliche Belehrungs-, Aufklärungs- und Informationspflichten. Profitieren Sie von fachlicher Unterstützung bei dieser Art eines notariellen Vertrages, sind Sie auf der sicheren Seite. Wenn Sie Fragen zu Ihrem Bauvorhaben haben, können Sie sich an einen Notar wenden. Der Vertrag muss fair und sachgerecht geschrieben werden.
Was passiert bei Baumängeln?
Grundsätzlich gilt es, alle baurechtlichen Vorschriften einzuhalten. Denn der Käufer hat im Falle von Baumängeln Anspruch auf Vertragsrücktritt, Minderung der Baukosten, Schadensersatz oder Nacherfüllung der vereinbarten Baumaßnahmen. Die Baumängel werden bei der Abnahme des Gebäudes von einem Gutachter oder Sachverständigen festgelegt.
Abnahme und Schlussrechnung
Bei der Abnahme geht das Gebäude an den Erwerber über. Erst nach genauer Prüfung aller Baumaßnahmen sollten Sie als Käufer der Abnahme zustimmen. In einem Abnahmeprotokoll werden alle relevanten Punkte dokumentiert. Ist die Immobilie schließlich hinsichtlich ihrer Bezugsfertigkeit überprüft, Mangel wurden ausgeschlossen und alle erforderlichen Genehmigungen sind vorhanden, kann die Schlussrechnung erstellt werden.
In dieser Rechnung werden alle erbrachten Bauleistungen und Baumaßnahmen detailliert aufgeführt. Schlussrechnungen sind wichtig, falls es im Nachhinein zu Sonderwünschen kommen sollte. Ohne Änderungen oder Sonderwünsche ist eine Schlussrechnung auch nicht erforderlich.
Was ist die Grundlage für einen Bauträgervertrag?
Die Grundlage für einen Bauträger-Vertrag ist das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch). Im BGB sind alle relevanten Vorschriften, Fristen und anderen Regelungen zum Verbraucher-, Werk- und Kaufvertrag aufgeführt. Die Grundlage ist für den Verbraucherschutz (Käuferschutz) immens wichtig.
Bauträgerverordnung
Die Bauträgerverordnung wird auch als MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) bezeichnet. Die Verordnung bildet eine gesetzliche Grundlage und Rechtsverordnung, um einen potenziellen Immobilienerwerber bei der Erstellung eines Bauträger-Vertrags zu schützen.
Fazit
Die MaBV kann den Immobilienerwerber schützen, falls sich der Bauträger nicht an die vereinbarten Baumaßnahmen und Leistungen hält. Hinkt das Unternehmen in Sachen Baufortschritt hinterher oder ist eine vollständige Fertigstellung in naher Zukunft nicht absehbar, brauchen Sie sich keine Sorgen um eine Abschlagszahlung zu machen.
Als Bauherr sind Sie erst verpflichtet, eine Zahlung zu tätigen, wenn die Leistungen zum festgelegten Zeitpunkt erfüllt wurden. Dadurch sollen zu frühe und zu hohe Zahlungen des Erwerbers vermieden werden. Im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens sind Sie abgesichert. Bereits geleistete Zahlungen, die Sie im Voraus getätigt hätten, wären bei einer Firmenpleite weg.
Die MaBV hilft Ihnen ebenfalls, die einzelnen Leistungen genau zu definieren. Hier sollten Sie darauf achten, dass gewisse Änderungen am Bauvorhaben zumutbar sind. Das Bauunternehmen muss diese Bauänderungen jedoch detailliert erläutern können. Für die Planung und Erstellung eines Bauträger-Vertrags sollten Sie sich professionelle Hilfe holen. Ein Immobilienanwalt oder ein -makler kann Ihnen wichtige Tipps geben. Zudem kennt ein Immobilienmakler den Markt und findet eine geeignete Immobilie nach Ihren Vorstellungen.
