Wie gut eignen sich Immobilien als Geldanlage?

Nach wie vor gelten Immobilienaktien als eine sichere und wertbeständige Form der Kapitalanlage, die relativ gut vor der Inflation geschützt ist. Dazu kommt, dass eine Immobilie von Schwankungen auf dem Börsenmarkt verschont bleibt. Ob und inwiefern sich eine Immobilie als Kapitalanlage rentiert, kann allerdings nicht pauschal entschieden werden – hier kommt es auf verschiedene Faktoren an. So hängt die Rendite unter anderem vom Immobilienmarkt und seiner Entwicklung ab.

Die Vor- und Nachteile von Immobilien als Geldanlage

Der Kauf von Immobilien als Geldanlage – er bringt sowohl Vor- und Nachteile mit sich, die man im Vorfeld kennen und für sich absägen sollte.

Ein großer Vorteil ist zunächst, dass der Kauf von Immobilien eine stabile und vergleichsweise risikoarme Kapitalanlage ist. Denn auf diese Weise investiert man sein Geld, ohne sich von den Schwankungen des Kapitalmarkts abhängig zu machen. Vor allem jedoch sind Immobilien wertbeständig und gewinnen tendenziell eher an Wert hinzu.

Handelt es sich um ein Objekt in einem guten Zustand, das sich in einer attraktiven Lage befindet und gut vermieden lässt, ist dies umso rentabler. Immobilieneigentümer profitieren in diesem Fall von steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt und erhalten sichere Mieteinnahmen. Wer die Immobilie dagegen selbst nutzen möchte, schafft sich durch die Wertsteigerung und die langfristige Mietfreiheit eine sichere Vorsorge für sein Alter.

Hohe Kaufpreise und laufende Kosten

Dennoch muss auf der anderen Seite berücksichtigt werden, dass der Kauf einer Immobilie immer auch eine hohe Investition bedeutet – ganz egal, ob man diese mit Eigenkapital oder einem Darlehen finanziert. Dazu kommen weitere Nebenkosten wie Makler-, Grundbruch- oder Notarkosten sowie auch die Grunderwerbssteuer, die es zu entrichten gilt.

Ebenfalls bedacht werden müssen Modernisierungs- und Renovierungskosten. Es wird nicht in mehrere Anlageformen gestreut, stattdessen bündelt man sein Kapital in eine einzige Investition. Und: Als Eigentümer und Vermieter muss man sich darüber im Klaren sein, dass mit einer Immobilie ein hoher Verwaltungsaufwand einhergeht. Instandhaltungen, Reparaturen und weitere Tätigkeiten gehören unter anderem dazu.

Für wen sich der Kauf von Immobilien als Geldanlage eignet

Der Kauf einer Immobilie eignet sich vor allem für Menschen mit einem festen, sicheren Einkommen und einem gewissen Eigenkapital zur Finanzierung. Ob sich ein Investment in eine Immobilie allerdings letzten Endes rentiert, hängt unter anderem von ihrer Entwicklung, aber auch vom Preisniveau am entsprechenden Standort ab. Hinzu kommen weitere Aspekte, wie zum Beispiel der Zustand der Immobilie oder auch die Mieterstruktur – diese Punkte sollte man in jedem Fall bereits vor dem Kauf berücksichtigen.

Zeitpunkt taktisch klug wählen

Allgemein sollte die Investition so früh wie möglich erfolgen – denn je eher man eine Finanzierung vornimmt, desto früher profitiert man von seinen späteren Erträgen. Der ideale Zeitpunkt ist eine Niedrigzinsphase, die aktuell bereits seit 2015 anhält. Aktuell lohnt es sich immer noch, in Immobilien zu investieren. Insbesondere Mehrfamilienhäuser sind hervorragende Objekte zur Geldanlage, wenn das Investment nach der maximal zu erzielenden Rendite ausgesucht wird.

Auch Einnahmen durch mehrere Mieter im Haus beeinflussen die Rendite positiv. Berücksichtigt werden muss jedoch trotzdem, dass ein Mehrfamilienhaus einen höheren administrativen Aufwand mit sich bringt als ein Einfamilienhaus.

Wertzuwachs

Wünscht man sich einen möglichst geringen Aufwand und benötigt keine hohe Rendite, kann zunächst der Kauf einer Eigentumswohnung eine bessere Lösung sein. Plant man dagegen, seine Erträge insbesondere durch einen späteren Verkauf zu erzielen, sollte man sich eher auf den Kauf eines Einfamilienhauses fokussieren. Besonders Grundstücke können in den Jahren nach dem Erwerb noch massiv an Wert hinzugewinnen.

Abhängig von der Region und Lage einer Immobilie sind Renditehöhen von bis zu neun Prozent möglich, sofern man gut wirtschaftet. Trotzdem darf als Anleger nicht vergessen werden, dass so ein Investment genau wie eine Baufinanzierung stets mit Risiken verbunden ist. So spielen unter anderem die Kosten für eine Renovierung ebenso eine Rolle wie auch Steuerzahlungen oder ein eventueller Leerstand des Gebäudes.

Laufende Kosten und hohe Kaufpreise: Tipps für den Kauf einer Immobilie als Geldanlage

Lage

Möchte man eine Immobilie vermieten, sollte sich das Objekt in einer mittelgroßen Stadt ab etwa 20.000 Einwohnern befinden. Auf diese Weise sind die Chancen, schnell Mieter für seine Immobilie zu finden, deutlich höher als in kleineren Ortschaften oder Dörfern. Ebenfalls ist es wichtig, dass das Objekt Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr hat: Straßenbahn- oder Bushaltestellen sowie Bahnhöfe in der Nähe sind immer ein Pluspunkt. Auch die Infrastruktur vor Ort sollte stimmen: Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen, Schulen oder Kitas in der direkten Umgebung, ist die Chance auf eine schnelle und langfristige Vermietung natürlich entsprechend höher.

Besonders Mikrolagen, in denen eine geringe Arbeitslosigkeit herrscht, sind eine gute Wahl. Damit die Immobilie später sicher vermietet werden , sollte der durchschnittliche Mietpreis in der Umgebung nicht zu gering, aber auch nicht zu hoch sein. Die Chancen auf eine erfolgreiche Vermietung sind in einer Lage mit durchschnittlich hohen Preisen tendenziell höher als in sehr begehrten Lagen mit exklusiven, teuren Objekten.
Generell sollten Objekte in einer Region mit hohem Bevölkerungsschwund eher gemieden werden – die Chance, potenzielle Mieter zu finden, ist hier deutlich geringer. Zudem kann sich die Wertentwicklung mitunter ins Negative umkehren.

Zustand des Gebäudes

Vor dem Kauf sollte die Bausubstanz eines Gebäudes genau unter die Lupe genommen werden. Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich dabei um ein noch junges Objekt oder um einen Altbau handelt. Bei sämtlichen Gebäuden kommt es in erster Linie darauf an, ob sie regelmäßig gewartet und instandgehalten wurden. So sollte ein Blick auf das Baujahr und daraufhin auf die zuletzt durchgeführten Modernisierungsarbeiten erfolgen. Insbesondere bei Altbauten ist diese Untersuchung nötig, da Sanierungen an Altbauten gerade hinsichtlich der Bausubstanz oft mit hohen Kosten verbunden sind.

Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, sollte man außerdem einen Blick in die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen werfen. Hier ist vermerkt, ob und welche Schwierigkeiten es bislang im Haus gab und welche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Genauere Einblicke in die Bauweise verraten darüber hinaus Grundrisse und Baupläne. Grundsätzlich kann man sich an der nachfolgenden Faustregel orientieren: Die meisten Gebäude haben eine durchschnittliche Lebensdauer von 80 Jahren. In diesem Zeitraum sollten die wichtigsten Bestandteile einmal renoviert worden sein, damit die Immobilie sich weiterhin in einem guten Zustand befindet.

Energieeffizienz

Seit Einführung der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) ist es für Eigentümer von Immobilien vorgeschrieben, unterschiedliche Regeln hinsichtlich der energetischen Sanierung von Objekten zu befolgen. Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte daher unbedingt geprüft werden, wie energieeffizient das Objekt ist. Veraltete Dämmungen oder Heizanlagen treiben die Kosten schnell in die Höhe. Wird ein Austausch erforderlich, da die Anlagen nicht mehr zeitgemäß sind oder einen zu hohen Verbrauch aufweisen, bringt dies zusätzliche Investitionen mit sich.

Nutzungsart

Ist ein Objekt aktuell vermietet, gilt es, laufende Mietverhältnisse bzw. Mietverträge genauer zu untersuchen. Zahlen die Mieter ihre Miete regelmäßig und verlässlich? Wurde die Miete in den vergangenen Jahren erhöht? Hier sollte stets berücksichtigt werden, dass die Höhe der Mieteinnahmen maßgeblich Einfluss auf den Ertrag des Objekts hat. Um herauszufinden, welche Erhöhungen der Mietpreise zulässig sind, kann man einen Blick auf den Mietspiegel in der Region werfen.

Immobilie vermieten oder selbst nutzen – was ist besser?

Prinzipiell sind vermietete Immobilien immer eine lukrativere Form der Geldanlage. Denn im Vergleich zu einem selbst genutzten Objekt lassen sich durch vermietetes Eigentum steuerliche Vorteile nutzen. Bewohnt man das Gebäude selbst, entfallen diese finanziellen Vorteile. Auf der anderen Seite muss man selbst keine Miete bezahlen, wenn man selbst im Haus wohnt. Je höher das Eigenkapital zum Zeitpunkt des Erwerbs ist, desto geringer fällt auch die monatliche Belastung für eine eigens genutzte Immobilie aus.

Ebenfalls muss bedacht werden: Wird ein Objekt vermietet, müssen die Mieteinnahmen vom Eigentümer versteuert werden. Das betrifft auch die Nebenkosten, die von den Mietern bezahlt werden. Einerseits kann der Eigentümer den Immobilienwert abschreiben, andererseits lassen sich alle Investitionen in ein vermietetes Gebäude steuerlich geltend machen. Generell erfolgt die Abschreibung jedes Jahr in Höhe von zwei Prozent des Immobilienwerts. Hat man sein vermietetes Objekt finanziert, dürfen auch die anfallenden Zinsen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden.

So wird die Renditenhöhe von Immobilien berechnet

Die Renditenhöhe hängt zu einem entscheidenden Teil von den generierten Mieteinnahmen, aber auch von den anfallenden Nebenkosten ab. Die komplette Rendite enthält allerdings noch weitere Posten. Am leichtesten ist die Bruttorendite zu kalkulieren, die sich aus dem Marktwert des Objekts und den jährlichen. Mieteinnahmen zusammensetzt. Berücksichtigt werden muss dabei jedoch, dass in diesem Wert keine weiteren Posten bzw. Ausgaben enthalten sind. Daher spielt auch die Nettorendite eine wichtigere Rolle bei der Renditenberechnung.

Bereits beim Kauf der Immobilie kommen Kosten zustande, welche als Erwerbsaufwand bezeichnet werden und in die Renditenberechnung mit einfließen. Dieser Erwerbsaufwand setzt sich aus dem Kaufpreis des Objekts, den anfallenden Nebenkosten, der Grunderwerbssteuer und unter Umständen einem Maklerhonorar zusammen.