So funktioniert der Immobilienfonds Verkauf

Für viele Anleger ist die Investition in einen Immobilienfonds interessant. Doch was, wenn die gewünschte Rendite ausbleibt oder das angelegte Geld anderweitig benötigt wird? Hier erfahren Sie, wie ein Immobilienfonds Verkauf funktioniert, was die Unterschiede zwischen einem offenen Immobilienfonds und einem geschlossenen Fonds sind und was es zu beachten gilt.

Was ist ein Immobilienfonds?

Immobilien selbst sind eine recht teure Anlage. In den letzten Jahren sind sowohl Mieten als auch Kaufpreise für Häuser und Wohnungen gestiegen. Wer ein Haus kaufen möchte, muss in der Regel nicht nur Eigenkapital einbringen, sondern auch einen Immobilienkredit aufnehmen. Die Zinsen sind hier oft sehr hoch. Dazu kommen Kosten für die Instandsetzung der Immobilie sowie laufende Kosten wie Strom oder Wasser. Daher sind diese Immobilien Investments ein günstigerer Weg, um in Immobilen, die weiterhin eine attraktive Geldanlage sind, zu investieren.

Wie jeder Fonds ist ein Immobilienfonds zunächst einmal ein Investmentfonds, in den Anleger investieren können. In diesem Fall wird das Fondsvermögen klassischerweise in Immobilien investiert. Anleger investieren einmalig oder regelmäßig einen bestimmten Betrag in den Fonds und kauft damit Anteile. Die Fondsgesellschaft investiert das Kapital dann in Immobilien und Grundstücke. Das Kapital, das in diesen Fonds angelegt ist, zählt als Sondervermögen. Der Immobilienfonds legt dieses Sondervermögen zu mindestens 50 % in verschiedene Immobilien an. Hauptsächlich wird in

• bebaute Grundstücke
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbeimmobilien und
• Erbbaurechte

investiert. Vom Rest des Fondsvermögens, maximal 49 %, werden festverzinsliche Anlagen erworben oder dieser Teil wird als Barvermögen des Fonds ausgewiesen.

Kein direkter Erwerb einer Immobilie

Der Anleger erwirbt in diesem Fall die Immobilie also nicht selbst und ist auch nicht verantwortlich für die Instandhaltung dieser. Er wird allerdings Mitbesitzer an ihr und geht eine unternehmerische Beteiligung ein. Aufgeteilt werden die Fonds in offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds.

In der Regel fallen bei offenen Immobilienfonds Verwaltungsgebühren von 0,5 bis 1,5 % an. Allerdings schlagen hohe Ausgabeaufschläge von bis zu 6 % zu Buche. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind die Gebühren sehr individuell. ETFs können hier günstiger sein. Zudem ist zu beachten, dass Immobilienfonds immer mit einem gewissen Risiko behaftet sind, da unklar ist, ob das geplante Projekt am Ende wirklich ein Erfolg wird und der Wert einer Immobilie sehr schwanken kann.

Was ist der Unterschied zwischen offenen Immobilienfonds und geschlossenen Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind als Geldanlage besonders für Privat- und Kleinanleger ein interessantes Investment. Diese sind die gängigere Variante und geschlossene Immobilienfonds sind nur für erfahrene Anleger zu empfehlen, die bereit sind, ein höheres Risiko einzugehen.

Es gibt eine Mindestinvestitionssumme, die in der Regel 50 Euro beträgt und diese Fonds auch für Kleinanleger interessant macht. So kann ein breiter Anlegerkreis am Immobilienmarkt teilhaben. Darüber hinaus ist ein offener Immobilienfonds nicht in der Anzahl der Anteile, die er erworben hat, beschränkt. Je mehr Anleger also in einen offenen Immobilienfonds investieren, desto mehr Immobilien werden gekauft.

Die offenen Fonds müssen immer so liquide sein, um Anleger auszahlen zu können. Daher ist ein Teil des Geldes in Anlagen angelegt, die sich schneller verkaufen lassen als Immobilien, beispielsweise Immobilienaktien. Die Rendite stammt letztlich aus

• Mieteinnahmen
• Geschäften mit Immobilien oder
• Zinserträgen.

Die Fonds handeln im Idealfall antizyklisch und kaufen in schwachen Marktphasen günstig Immobilen, die sie in starken Phasen wieder veräußern. Fondsmanager stehen dabei vor der Aufgabe, preisgünstige Objekte zu finden und diese zum passenden Zeitpunkt wieder zu verkaufen.

Anlage in geschlossene Immobilienfonds

Bei der Anlage in einen geschlossenen Immobilienfonds hingegen ist in der Regel ein größerer Betrag vonnöten, meist summiert sich diese auf Summen ab 5.000 Euro. Ebenso ist die Anzahl der kaufbaren Anteile bei den geschlossenen Immobilienfonds limitiert. Der geschlossene Fonds schließt bei Erreichen des Höchstvolumens. Durch diese Begrenzung investieren geschlossene Immobilienfonds häufig nur in eine oder wenige Bauprojekte oder Gewerbeimmobilien.

Die unterschiedliche Limitierung der Anteile bei den beiden Fondsvarianten hat auch ein unterschiedliches Risiko der Anlagen zur Folge. Ein geschlossener Immobilienfonds gilt daher auch als alternativer Investmentfonds. Mit dem höheren Risiko geht hier natürlich auch die Chance auf eine hohe Rendite einher.

Bei offenen Immobilienfonds ergibt sich durch das höhere Volumen auch eine breitere Streuung, wodurch sich ein reduziertes Risiko ergibt. Immobilienfonds sind nicht so flexibel wie beispielsweise Aktienfonds und sollten daher nur eine Anlage unter mehreren im Portfolio sein. Dennoch gelten sie als sicher und zeigten sich auch in der Corona-Krise stabil. Dennoch sollten sich Anleger vor einem Kauf bei unabhängigen Stellen wie der Stiftung Warentest informieren. Bei der Wahl der besten Anlage können sich ETFs als Alternative herausstellen.

Warum sollte man einen Immobilienfonds verkaufen?

Wer einen Immobilienfonds in seinem Portfolio hat, sollte sich von diesem trennen, wenn die Rendite nicht wie gewünscht ausfällt oder das Geld dringend benötigt wird. In der Regel handelt es sich bei den Fonds um langfristige Geldanlagen, die oft erst Jahre später den gewünschten Ertrag erzielen. Unter Umständen möchte man seinen Fond auch abgeben, um das Geld in neue Anlagen zu investieren.

Anleger sollten diese Investition aber nicht ohne Grund verkaufen und den Verkaufsprozess so einfach wie möglich halten. So erhöht sich die Chance, einen passenden Käufer zu finden. Wer einen Immobilienfonds Verkauf erwägt, sollte hier die geltenden Kündigungsfristen beachten. Die Rückgabe eines Immobilienfonds ist auf zwei Arten möglich. Wenn der Anleger die Veräußerung seiner Anteile in Betracht zieht, kann er sie zum einen an die Fondsgesellschaft oder Bank zurückgeben oder auf dem Zweitmarkt einen Abnehmer finden.

Gibt es einen bestimmten Zeitpunkt für einen Immobilienfonds Verkauf?

Anleger erhoffen sich mit einer als sicher geltenden Geldanlage wie Fonds, langfristig Renditen. Allerdings kann ein plötzlicher Wertverlust Anleger dazu zwingen, den Fonds kurzfristig zu veräußern. Problematiken, die den Wert eine Immobilie in kurzer Zeit mindern, können Verzögerungen beim Bau oder die Insolvenz der Baufirma sein. Dies sind triftige Gründe, um sich von einer Anlage auf Immobilien zu trennen.

Wo können Immobilienfonds verkauft werden?

Eine Möglichkeit ist, Anteile an offenen Immobilienfonds an der Börse zu handeln. Anleger haben zudem die Wahl, ob sie ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben oder am Zweitmarkt ein Angebot zu machen. Bei geschlossenen Fonds ist nur hier der Verkauf möglich. Hier verkauft der Verkäufer direkt an den Käufer.

Beim Immobilienfonds Verkauf gibt neben der Kündigungsfrist auch mit Blick auf Haltefristen einige gesetzliche Regelungen. Die neuen Regelungen wurden im Juli 2013 eingeführt. In der Regel ist eine Mindesthaltefrist vorgegeben, die angibt, wie lange Anleger Fondsanteile halten müssen.

So müssen Anleger bei der Abgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaft oder Bank eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten einhalten. Die gesetzlich vorgeschriebene 2-Jahres-Frist soll sicherstellen, dass die Fondsgesellschaft über ausreichend liquiden Mittel verfügt, unabhängig von der Anzahl der Immobilien, in die der Fonds investiert. Der Verkauf am Zweitmarkt kann jederzeit erfolgen. Beim Fondsverkauf muss zudem die Liquiditätsgrenze von 5 % überschritten worden sein, andernfalls wird die Anlage geschlossen, bis diese Grenze erreicht ist.

Anteile eines Fonds

Bei der Rückgabe der Anteile erhalten Anleger ihre Anlage inklusive Rendite zurück. Wer Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds verkaufen möchten, kann dies erst, wenn der Fonds beispielsweise nach dem Immobilienverkauf aufgelöst wurde. Die Verträge für solche Fonds laufen in der Regel zehn bis 30 Jahre. Vor Ende des Vertrags können sie daher nur über einen anderen Markt abgegeben werden.

Wird dieses Investment an der Börse gehandelt, sind Verluste nicht auszuschließen. Auf dem Zweitmarkt handeln Käufer und Verkäufer die Preise aus, die aber nicht an den Börsenkurs gebunden sind. Im Übrigen müssen Anleger den Verkauf oder die Rückgabe von Anteilen ein Jahr im Voraus ankündigen.