Warum sollten Sie eine Baulast eintragen?

Wird eine Baulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen, kann sie Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks und dessen Nutzung haben. Unter Umständen ist es dennoch sinnvoll, eine solche Vereinbarung einzutragen, obwohl dies freiwillig ist. Ein häufiger Grund für das Baulast eintragen ist, um trotz Mängeln eine Baugenehmigung zu erhalten.

Was versteht man unter einer Baulast?

Die gängigste Definition beschreibt den Begriff als öffentlich-rechtliche Verpflichtung, bei der ein Grundstückseigentümer bestimmte vereinbarte Dinge auf seinem Grundstück dulden, tun oder unterlassen muss. Der Grundstückseigentümer geht diese Verpflichtung gegenüber der zuständigen Baubehörde ein, sie hat aber auch Auswirkungen auf Dritte, meist den Eigentümer des Nachbargrundstücks. Oftmals sind Anforderungen bei einer geplanten Bebauung Inhalt der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung.

Ein Beispiel ist, wenn beim Hausbau nicht die gesetzlich vorgegebene Abstandsfläche zum Nachbargrundstück eingehalten werden kann. Der Bauherr muss in diesem Fall eine alternative Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück zur Verfügung stellen, um die Baugenehmigung zu bekommen. Diese Fläche kann später bei einer eigenen Bebauung nicht mehr genutzt werden, um den vorgeschriebenen Abstand einzuhalten.

Welche Auswirkungen hat eine Baulast auf Nutzungsrechte?

Eine eingetragene Baulast schränkt immer die Rechte und Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie oder eines Grundstücks ein. Dabei geht es aber um Belastungen, die nicht ohnehin durch Regeln im öffentlichen Baurecht vorgegeben sind.

Ein Vorteil ergibt sich, wenn ein Gebäude errichtet werden soll, das von den geltenden Baurechtsnormen abweicht. Eine Baulastverpflichtung gleicht so einen Nachteil auf dem eigenen Grundstück aus. Allerdings geht es oftmals um ein berechtigtes Interesse, dass über die rein privaten Interessen hinausgehen, sondern zugleich ein öffentliches Interesse darstellt. Ein Beispiel ist, eine Zufahrt für die Feuerwehr zu ermöglichen. Zudem ersetzen die Rechte und Pflichten keine privatrechtlichen Vereinbarungen.

Wo werden Baulasten vermerkt?

Diese Form der Belastung ist Bestandteil des öffentlichen Rechts und ist nicht im Grundbuch ersichtlich, muss aber ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Dabei ist die Eintragung freiwillig. Daher spricht man auch von einer „unsichtbaren Grundstücksbelastung“.

Beteiligt sind zunächst der Grundstückseigentümer und die zuständige Behörde, in der Regel die Bauaufsichtsbehörde. Grunddienstbarkeiten werden ins Grundbuch eingetragen. Auch hierbei räumt ein Grundstückbesitzer einem benachbartem Grundstückeigentümer Rechte an seinem Grundstück ein. Hierzu gehören beispielsweise Wegerechte, die zudem vertraglich festgehalten werden.

Verordnungen je nach Bundesland

Die rechtliche Regelung ist Teil der Bauverordnung der einzelnen Bundesländer. Daher gibt es in jedem Bundesland verschiedene Vorgaben und ergänzende Vorschriften. So gibt es in Bayern gar keine Baulasten oder Baulastenverzeichnisse. Hier erfolgt die Eintragung als sogenannte Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch. In Nordrhein-Westfalen finden sich alle Regelungen in der BauO NRW und in Niedersachsen gilt die Niedersächsische Bauordnung.

Belastungen müssen in der Regel bei den kommunalen Bauaufsichtsbehörden bzw. Bauämtern beantragt werden, wo diese im Baulastenverzeichnis eingetragen wird. In vielen Fällen kann ein Grundstückseigentümer selbst über die Eintragung entscheiden. Ist die Entscheidung aber einmal gefallen, bleibt sie dauerhaft bestehen, auch bei Anforderungen, die den eigenen Wünschen widersprechen. Die Behörde kann dann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften auf rechtlichem Weg erzwingen. Wie der Antrag möglich ist, ist in jeder Gemeinde etwas anders geregelt.

Antrag bei der zuständigen Behörde einreichen

Meist muss ein Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde oder einem anderen Amt mit Einverständniserklärung eingereicht werden, um die Eintragung zu beantragen. Weitere erforderliche Unterlagen sind:

• ein amtlicher Lageplan
• ein Grundbuchauszug
• ein Handelsregisterauszug oder
• Vertretungsbefugnisse.

Im Baulastenverzeichnis nach dem Antrag eine Baulastenerklärung, ein Lageplan und ein nummeriertes Baulastenblatt hinterlegt. Das Vermessungs- und Katasteramt ist in vielen Gemeinden für die Archivierung der Unterlagen zuständig.

Löschung der Baulast

Sobald die Eintragung im Baulastenverzeichnis erfolgt ist und alle benötigten Unterlagen vorliegen, ist sie wirksam, kann aber theoretisch wieder gelöst werden. Dies ist aber recht schwierig, denn die zuständige Bauaufsichtsbehörde muss der Löschung zustimmen.

Wenn kein öffentlich-rechtliches Interesse mehr besteht, steht der Löschung in der Regel nichts mehr im Weg, aber es muss ein schriftlicher Verzicht bei der Behörde eingehen. Dies kann der Fall sein, wenn das Nachbargebäude doch nicht gebaut wird oder die Baumaßnahme anders verläuft als geplant.

Je nach Gemeinde fallen die Gebühren für den Antrag sehr unterschiedlich aus und richten sich nach dem Aufwand und der Art der Baulastverpflichtung. Mehrere Hundert Euro und im Einzelfall sogar mehr als tausend Euro sind dabei möglich. In der Regel muss der Begünstigte die Gebühren zahlen.

Da die Eintragung freiwillig ist, können sich beide Parteien auf einen finanziellen Ausgleich für die Einschränkungen einigen. Den schriftlichen Antrag stellt der Baulastgeber. Dies ist der Eigentümer des Grundstücks. Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen sind, müssen alle zustimmen.

Welche Arten von Baulasten gibt es?

Die Art der Verpflichtung bestimmt, wie strikt die Einschränkungen bei der Nutzung einer Immobilie oder eines Grundstücks sind. Die bekanntesten Arten sind:

• Abstandsflächenbaulast
• Vereinigungsbaulast
• Anbaubaulast
• Stellplatz- oder Anbindungsbaulast
• Überfahr-Baulast
• Erschließungs-Baulast und
• Standsicherungs-Baulast.

Abstandsflächenbaulast

Diese Baulast kommt sehr häufig vor. Hier verpflichtet sich der Eigentümer, einen Teil seines Grundstücks nicht zu bebauen oder als Abstandsfläche zu nutzen, um einen ausreichenden Abstand zu einem fremden Grundstück einhalten zu können. Bei der Vereinigungsbaulast einigen sich die Besitzer zweier Nachbargrundstücke darauf, die Baulast als Einheit zu behandeln. Dies ist sinnvoll, wenn ein Gebäude auf beiden Grundstücken gebaut werden soll.

Anbaubaulast

Sie gilt bei dem Vorhaben, ein eigenes Gebäude direkt an der Grenze zu einem anderen Grundstück zu bauen. Bei der Stellplatz- oder Anbindungsbaulast stellt der Eigentümer dem belastenden Grundstück Stellplätze zur Verfügung, oft gegen Geld.

Überfahrbaulast

Bei einer Überfahrbaulast muss beispielsweise eine Feuerwehrzufahrt gewährleistet werden. Dies wird vereinbart, wenn die Stellplätze aufgrund eines Bauvorhabens auf einem benachbarten Grundstück erforderlich sind. Ähnliches gilt bei Bau von Flächen zum Spielen für Kinder.

Erschließungs-Baulast

Diese Art von Baulast kommt zum Tragen, wenn es um neue Leitungen oder Zufahrten geht. Bei der Standsicherungs-Baulast müssen Eigentümer hinnehmen, dass ein Teil eines Gebäudes auf dem eigenen Grundstück steht, um die Standsicherheit zu gewährleisten.

Senken Baulasten den Wert einer Immobilie?

Wird ein Haus oder ein Grundstück verkauft, geht die öffentlich-rechtliche Verpflichtung auf den neuen Eigentümer über. Auch wer eine Immobilie erbt, übernimmt die Baulastverpflichtung und muss diese dulden. Dies gilt auch, wenn der Verkäufer verschwiegen hat, dass es einen Eintrag im Baulastverzeichnis gibt. Letztlich ist die Eintragung unbegrenzt bis zur Löschung gültig.

Ob eine Baulastverpflichtung den Wert eines Grundstücks senkt, ist im Einzelfall zu beurteilen. Dies hängt davon ab, ob es bei der Nutzung des Grundstücks eine große Einschränkung gibt. So kann eine bestimmte Vereinbarung den Wert des belasteten Grundstücks senken, aber bei der begünstigten Immobilie sogar eine Wertsteigerung bedeuten. Bei einem Verkauf prüft in der Regel ein Sachverständiger, ob es eine Auswirkung auf den Wert der Immobile gibt.

Beim Immobilienkauf informieren sich die potenziellen Käufer am besten dennoch, ob es im Baulastenverzeichnis einen Vermerk gibt. Je nach Art kann dies ein Kriterium für oder gegen den Kauf sein. Käufer und Verkäufer haben das Recht, das Baulastverzeichnis einzusehen. Diese Verpflichtung wird also beim Kauf oder Bau einer Immobilie zum Thema. Ohnehin wird in Deutschland weiter kräftig gebaut, wovon auch Aktien aus der Baubranche profitieren.

Was sollte man beachten, wenn man eine Immobilie mit Baulasten erwerben möchte?

Wird ein Grundstück oder eine Immobile mit Baulastverpflichtung verkauft, prüft der Notar in der Regel nicht, ob eine Baulast eingetragen ist. Grundbucheinträge müssen dagegen geprüft werden. Dennoch steht in Kaufverträgen meist ein Paragraf, in dem steht, dass der Notar auf mögliche Einträge im Baulastenverzeichnis hingewiesen hat. Dieser besagt, dass die Vertragsparteien dafür verantwortlich sind, zu prüfen, ob eine Baulast eingetragen wurde. In der Regel gibt der Verkäufer eine Erklärung ab, dass keine öffentlich-rechtlichen Bestimmungen eingetragen wurden.