Zu einem international diversifiziertes Portfolio gehören die besondere Aktiengattung REITs und Immobilienaktien. Besondere steuerliche Vorzüge machen eine REIT-Aktie nicht nur für Dividendenjäger attraktiv. REITs verpflichten sich zu einer Mindestausschüttung aus dem Gewinn und sorgen für dauerhafte und planbare Auszahlungen an den Anleger. Das unterscheidet REITs von Immobilienaktien. Hat diese Besserstellung der Anleger Auswirkung auf die Rendite?
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Immobilienaktien oder REITs sind Wertpapiere von Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Das sind Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienmakler, Immobilienentwickler, Projektentwickler oder Finanzierer. Es handelt sich nicht nur um Büro-, Wohn-, Logistikimmobilien oder Supermärkte. Mit börsennotierten REITs und Immobilienaktien investieren Sie unter anderen in Pflegezentren, Flughäfen, Datencenter, Self-Storage, Mobilfunkmasten und Labore.
Eine REIT-Aktie unterscheidet sich gegenüber einer Immobilienaktie durch gesetzliche Anforderungen. REITs haben eine anlegerfreundliche Gewinnverwendung sowie eine Mindest-Quote für die Ausschüttung und abweichende steuerliche Vergünstigungen. REITs schütten global in der Regel zwischen 80 – 100 Prozent des Gewinns an die Aktionäre aus. In Deutschland ansässige Unternehmen (G-REITs) bezahlen keine Körperschafts- und Gewerbesteuer und schütten mindestens 90 Prozent des Gewinns nach HGB an die Aktionäre aus. Durch diese Gesetzgebung erklärt sich die dauerhaft hohe Dividendenzahlung. In G-REITs gewandelte Immobiliengesellschaften erhalten eine Exit Tax bis 50 % als Vorab-Steuer-Rabatt (§ 2 REITG Vor-REIT).
In Deutschland wurde durch das REIT-Gesetz (REITG) die Grundlage für die Börsenzulassung 2007 geschaffen. Die im General Standard oder Prime Standard der Deutschen Börse notierten Unternehmen erfüllen folgende Kriterien:
Ein Reit hat bei Gründung mindestens 100 Aktionäre. Das Vermögen des G-REIT besteht zu über 75 Prozent aus Immobilien. Der Handel und Betreuung von Immobilien im Ausland ist erlaubt. Die Ausschüttung von mindestens 90 Prozent des nach HGB berechneten Gewinns ist für Dividendenjäger mehr als attraktiv. Weitere Vorgaben sind der Schwerpunkt bei der Immobilienanlage, Baujahr ab 2007 der seit REIT-Zulassung gekauften Immobilien, Alter der Wohnimmobilie), die Mindeststreuung und benötigte Eigenkapitalquote.
Zusammengefasst: REITs haben herausgehobene Transparenzpflichten und Qualitätskriterien. Diese Immobilienunternehmen sind ständig handelbar, mit hoher Liquidität und geringen Transaktionskosten.
In der DAX Familie von DAX, MDAX und SDAX befinden sich bis zu 20 Immobilien AG’s und REITs. Die Schwankung der Anzahl der Unternehmen hängt mit Fusionen und Übernahmen zusammen. Bekannteste deutsche Immobilienaktien sind die Vonovia SE, die sich seit 2015 ununterbrochen im DAX befindet. Die Deutsche Wohnen SE schied nach wenigen Monaten in 2021 aus dem DAX-Zugehörigkeit aus, da sie von der Vonovia SE übernommen wurde. Die deutschen Indizes für Immobilienunternehmen:
Alle Unternehmen verwalten, vermieten und veräußern Immobilien. Je nach Satzung oder Verkaufsprospekt weltweit, in Europa oder beschränkt auf Deutschland. Vereinfacht kaufen Sie bei einem offenen und geschlossenen Fonds Anteilsscheine. Als Aktionär werden Sie Miteigentümer. Einen Anteil für einen offenen Immobilienfonds handeln Sie mit der auflegenden Fondsgesellschaft. Zu einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten kann ein Ausgabeaufschlag (Marge, Agio) anfallen. Alternativ veräußern Sie die Anteilsscheine, beispielsweise an der Wertpapierbörse in Hamburg.
Offene Immobilienfonds haben eine hohe Stabilität und geringe Schwankungen. Den Wert der Fondsobjekte bewerten quartalsweise unabhängige Sachverständige. Der geschlossene Immobilienfonds ist für den Handel während der Laufzeit nicht vorgesehen. Meistens findet zum Ablauf des Vertrages ein Verkauf des Anlage-Vermögens statt, bevor das Gesellschaftsvermögen auf die Gesellschafter verteilt werden kann. Es gibt bei geschlossenen Fonds keine laufende, öffentlich zugängliche Preisfeststellung.
Immobilien AG’s und REITs unterscheiden sich fundamental durch die fortwährende Preisfeststellung an der Börse mit Angebot und Nachfrage gegenüber geschlossenen Fonds. Die Aktien sind fungibel mit einer bedeutend höheren Volatilität gegenüber Immobilienfonds. Die deutschen Immobilien Aktien erhalten weniger Vorgaben als ein G-REIT und verzichten dadurch auf die besonderen steuerlichen Vorteile.
Aufgrund der hohen Inflation gilt Betongold wegen der Mietzahlungen und Wertsteigerung von Grund und Boden als Kapitalanlage mit Potenzial. Bei steigender oder hoher Inflation fällt der Blick auf starke Dividendenzahler. Aus dem Warren Buffett Portfolio fällt die Store Capital Corp. ins Auge. Die Dividendenrendite liegt beim Aktienkurs 01.07.2022 wie bei der Innovative Industrial Properties bei über 6 %. IIP ist für manche Anleger eine spannende Story. Das Immobilienunternehmen investiert in Produktionsstätten von Cannabis-Anbietern. Die Marihuana Hersteller verkaufen diese an die IIP und mieten diese langfristig an. Die dadurch frei gewordene Liquidität nutzen sie zur Expansion. In Deutschland ist diese Finanzierung als Sale-and-Lease-Back bekannt.
Im Februar 2022 gab IIP bekannt, dass sie 105 Immobilien mit 734.000 qm Nutzfläche an staatlich lizenzierte Cannabis-Betreiber für medizinische Zwecke vermietet hat. Das Management der Innovative Industrial Properties geht davon aus, dass sie gegenüber dem vergangenen Jahr den Gewinn um über 40 Prozent steigern werden. Der Aktienkurs glich einer Achterbahnfahrt innerhalb von zwei Jahren. Von 80 US-Dollar auf 140 US-Dollar, um nach Abflachen des Marihuana-Booms und der Corona-Krise auf 40 US-Dollar zu fallen. Zum 1.7. waren es 111 US-Dollar. IIP zeigt, wie spekulativ auf den ersten Blick langweilige Immobilien Aktien / REITs sind. Die Realty Income mit über 11.000 Wohnungen glänzt mit rund 5 % Dividendenrendite.
Welltower Inc. ist auf dem Gesundheitssektor tätig und hat die letzten drei Jahre die Ergebnisse um jeweils durchschnittlich 7 % gesteigert. Historisch hat Welltower 24 Jahre keine Dividende gekürzt und 14-mal angehoben. Mit Stand 1.7.2022 wird eine Dividendenrendite von circa 2,5 % erwartet. Das Schwergewicht unter den REITs mit über 43 Milliarden US-Dollar investiert wesentlich in Seniorenheime und -residenzen und Reha-Zentren. Als REITs aus Deutschland mit Potenzial wird die im MDAX beheimatete Alstria Office REIT-AG genannt. Sie investiert vorwiegend in deutsche Büro- und Gewerbeimmobilien und war die erste deutsche REIT. Die Duisburger Hamborner REIT AG aus dem Jahr 1953 trennte sich 2007 von allen Aktivitäten, die einen REIT Status verhindert hätte. Mit einem Immobilienvermögen von circa 1,5 Milliarden Euro an sechzig Standorten gehört die Hamborner REIT AG zu den großen REITs Deutschlands. Beide Unternehmen sind im RX REIT Index.
Gerade in Zeiten hoher Inflationsraten sind Sachwerte gegenüber Anlagen in Geld wie Anleihen, Sparbücherm oder Tagesgeld gefragt und lukrativ. Eine hohe Dividende und ein scheinbar gesundes Wachstum dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Corona-Krise die Immobilienaktien und REITs stark durcheinander wirbelte. Ein niedriger Aktienkurs fördert eine hohe Dividendenrendite. Die Dividenden oder Ausschüttungen werden auch in schwierigen Zeiten für die Anleger verdient. Es schwebt das Damoklesschwert des Wegfalls der Steuerbegünstigung über den REITs
Anstatt direkt in eine REIT-Aktie oder Immobilien-Aktie zu investieren, senken Sie Ihr Risiko durch Investition in einem Immobilien-ETF. Es gibt für viele große Aktien-Branchen Sektoren-ETFs. Die REIT’s zählen seit 2016 als 11. Sektor beim GICS nach dem Erreichen der eine Billion US-Dollar Marktkapitalisierung.
Die bekanntesten ETFs für Immobilienaktien tragen zum Anbieter-Namen den Zusatz Developed Europe, Developed Markets Property, European Property, Global Real Estate oder US Property. Alle großen ETF Anbieter wie iShares, Xtrackers, Amundi oder BNP Paribas bieten ETFs für den Sektor Immobilie an. Der EPRA-Index (European Public Real Estate Association) wird an der Börse London berechnet. Die NAREIT – National Association of Real Estate Investment Trust ist der amerikanische Index für REITs
Pauschal lässt sich bei der Bandbreite von Ärztehäusern, Büroimmobilien, Flughäfen, über Mobilfunkmasten bis zu Wohnimmobilien keine Aussage treffen. Ein Dividendenrückfluss ist für Anleger interessant, die laufende Einnahmen erzielen wollen, ohne Kapitalanlagern zu verkaufen. Verunsicherung an den Immobilienmärkten gab es durch Corona. Betroffen war die Logistikbranche (Lieferkettenstörung) und Vermietung von Gewerbeimmobilien (Trend Home-Office).
Über einen Zeitraum von zehn Jahren haben die Topanbieter Renditen von 9 bis 13 Prozent jährlich erzielt. Beispielsweise der ETF Shares Residential and Multisector Real Estate mit einer jährlichen Rendite von über 11 Prozent in den in der Zeit von 2012 – 2021. Der amerikanische REIT Federal Realty Investment Trust hat im Jahr 2022 seit 55 Jahren die Dividende jedes Jahr erhöht. In der Baubranche sind die Auftragsbücher bei Infrastrukturprojekten für Jahre gefüllt. Dankbare Abnehmer der Bauprojekte sind und werden Immobilien Aktien und REITs werden.
Investitionen in Immobilien sind nicht risikolos, jedoch zur Beimischung in ein Portfolio interessant:
In Krisenzeiten ist Liquidität und Verfügbar von Geld wichtig ist, leiden statistisch Immobilien Aktien mehr als langweilige Versorger oder Lebensmittelproduzenten. Trotz aller positiven Aussichten, REITs sind nur für spekulative Anleger geeignet.
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Der Name REIT steht für Real Estate Investment Trust und ist eine börsennotierte, in der Immobilienbranche tätige Aktiengesellschaft. REITs erzielen Erträge aus Handel, Besitz oder Herstellung von Immobilien.
Nein, eine Anlage in REITs oder deutsche Immobilienaktien wird genauso steuerlich bewertet wie der Kauf anderer Aktien. Steuerliche Vorteile, wie die AfA, werden auf Ebene des Unternehmens vorgenommen. Sie als Anleger partizipieren indirekt durch hohe Ausschüttungen und an der steuerlichen Begünstigung von REITs.
Wie in vielen anderen Branchen entscheidet das Management oder die Gründer der AG (Satzung) über den Schwerpunkt des REIT. Ein Unternehmen der Immobilienbranche kann somit im Gesundheitssektor wie Pflegeimmobilien, Industrie, Hotels, Logistik, als Vermieter von Wohnungen tätig sein, sowie sich auf eine Region beschränken.
Neuseeland startete den Property Trust bereits 1956. Für Kleinanleger wurden in den USA REITs seit 1960 als Cooperation (AG) und Trust zugelassen. Der Bürger erhielt wie bei der Altersversorgung (Pensionsfonds) ein transparentes und fungibles Immobilienprodukt. Weitere große Industrienationen waren die Niederlande (1969) und Australien (1971). Japan und Südkorea folgten 2001, Frankreich im Jahr 2003 und Deutschland und die Großbritannischen waren mit Zulassung im Jahr 2007 die Spätstarter. Jedoch gab es in Deutschland jahrzehntelang die offenen Immobilienfonds und Immobilienaktien.
Nein, im Gegensatz zu einer Immobilie reagiert die Aktie schnell auf volkswirtschaftliche Daten wie Inflation oder Zinsentwicklung. 2019 haben US-REITs nach Berechnung der REIT Plattform NAREIT eine Rendite von 28 Prozent erzielt. Wenige Monate zur Corona-Krise brachen die REITs im Durchschnitt um 42 Prozent ein, um sich zum Endes des Jahres mit rund 5 % Minus aus dem Jahr zu verabschieden. Das vergangene Jahr 2021 schlossen die US-REITs mit +41 Prozent ab. Das zweitbeste Ergebnis seit der Messung des Jahres 1971. Langweilig sind REITs wirklich nicht.
